La semplice nomina di un professionista da parte dell’assemblea condominiale non sempre è sufficiente a far nascere il diritto al compenso.
Quando si tratta di lavori di manutenzione, progettazione, direzione lavori o coordinamento della sicurezza, è fondamentale che l’incarico sia chiaro, definito e formalizzato, così come devono essere individuate con precisione le prestazioni richieste e le modalità di calcolo del compenso.
A fare chiarezza sul tema è il Tribunale di Trani, con la sentenza n. 857/2026, relativa a una controversia tra un geometra e un condominio. La pronuncia offre alcuni spunti importanti per comprendere cosa accade quando l’assemblea nomina un tecnico, ma non ha ancora deciso in via definitiva di procedere con i lavori.
La nomina del tecnico non è sempre sufficiente
Nel caso esaminato dal Tribunale, l’assemblea condominiale aveva individuato un’impresa e nominato un geometra come direttore dei lavori e coordinatore della sicurezza, prevedendo un compenso pari all’8% dell’importo dei lavori.
Il problema era che, nella stessa assemblea, non era stata ancora presa la decisione definitiva sull’esecuzione degli interventi.
I condomini si erano infatti riservati di decidere successivamente se realizzare tutti i lavori, soltanto una parte oppure rinviare l’intervento.
Il professionista aveva comunque sostenuto di aver iniziato a svolgere l’incarico, predisponendo anche un piano di sicurezza e coordinamento, e aveva quindi richiesto il pagamento del compenso.
Il Tribunale ha però ritenuto che la delibera assembleare avesse ancora un carattere preparatorio e programmatico: la nomina del tecnico era collegata a una successiva decisione sull’effettiva realizzazione dei lavori e non dimostrava, da sola, la definitiva volontà del condominio di instaurare un rapporto contrattuale.
Prima dell’incarico deve essere chiaro cosa si deve fare
La sentenza mette in evidenza un aspetto particolarmente importante nei lavori condominiali: l’oggetto dell’incarico deve essere concretamente determinato.
Se l’assemblea non ha ancora stabilito quali opere verranno eseguite, può essere difficile individuare:
- quali prestazioni dovrà svolgere il professionista;
- quale sarà l’effettiva estensione dell’incarico;
- quale sarà l’importo dei lavori;
- come dovrà essere calcolato il compenso.
Questo vale soprattutto quando la parcella viene determinata in percentuale sull’importo complessivo delle opere. Se l’importo dei lavori non è ancora definito, anche il corrispettivo del professionista può risultare indeterminato.
Il lavoro effettivamente svolto deve essere dimostrato
Un altro elemento centrale della pronuncia riguarda le prestazioni che il tecnico sostiene di aver già eseguito.
Nel caso specifico, il geometra aveva indicato tra le attività svolte la predisposizione del Piano di Sicurezza e Coordinamento (PSC).
Il Tribunale ha però ritenuto che, non essendo ancora stati definiti concretamente i lavori da realizzare, non fosse possibile considerare quel documento come una prestazione pienamente riferibile a un intervento già determinato.
Inoltre, il professionista non aveva fornito una prova sufficiente della sua effettiva trasmissione al condominio o all’impresa.
Il principio che emerge è quindi particolarmente utile: non basta sostenere di aver svolto un’attività professionale; quando il pagamento viene contestato, è necessario poter dimostrare cosa è stato fatto, nell’ambito di quale incarico e, quando rilevante, che la prestazione sia stata consegnata al committente.
La revoca dell’incarico non sempre è un “recesso”
La vicenda presenta anche un altro aspetto interessante.
Il professionista aveva sostenuto che il successivo rinvio dei lavori e la comunicazione di revoca dell’incarico costituissero un recesso del condominio da un contratto già perfezionato. In questo modo avrebbe potuto rivendicare il compenso per l’attività già svolta, richiamando l’art. 2237 del Codice Civile.
Il Tribunale ha invece ritenuto che non si trattasse del recesso da un contratto già esistente.
Secondo la ricostruzione contenuta nella sentenza, le comunicazioni successive confermavano piuttosto che il rapporto professionale non si era mai perfezionato in modo definitivo, proprio perché mancava ancora la decisione del condominio sull’esecuzione dei lavori.
Cosa deve fare il professionista per tutelarsi?
La vicenda evidenzia quanto sia importante gestire con attenzione la fase iniziale dell’incarico.
Per ridurre il rischio di contestazioni, è opportuno che il professionista:
- Definisca chiaramente l’oggetto dell’incarico
Devono essere indicate le attività richieste: progettazione, direzione lavori, coordinamento della sicurezza, pratiche amministrative e ogni altra prestazione prevista. - Formalizzi l’incarico
Una delibera assembleare dovrebbe essere accompagnata, quando necessario, da un incarico professionale che renda chiari obblighi, prestazioni e condizioni economiche. - Indichi con precisione il compenso
Il criterio di calcolo deve essere comprensibile e collegato a parametri concretamente determinabili. - Documenti le attività svolte
Relazioni, elaborati, comunicazioni, verbali e documenti trasmessi costituiscono elementi importanti per dimostrare l’effettiva esecuzione delle prestazioni. - Conservi prova della consegna
La trasmissione della documentazione al committente, all’amministratore o agli altri soggetti coinvolti dovrebbe essere sempre tracciabile.
La lezione per professionisti e condomini
La sentenza del Tribunale di Trani evidenzia un principio pratico importante: la nomina formale di un tecnico non equivale automaticamente alla conclusione di un contratto professionale e non garantisce, da sola, il diritto all’intero compenso.
Perché il rapporto sia chiaro, devono essere definiti l’incarico, le prestazioni, l’effettiva volontà del committente di procedere e il relativo corrispettivo.
Allo stesso tempo, quando un professionista inizia a lavorare prima dell’apertura del cantiere, è fondamentale che ogni attività sia preventivamente autorizzata, chiaramente ricompresa nell’incarico e adeguatamente documentata.
Una corretta organizzazione della fase progettuale e amministrativa non è quindi soltanto una questione burocratica: è uno strumento concreto per prevenire controversie e rendere più trasparente l’intero processo di ristrutturazione condominiale.
